Radu Sora - SORA & ASOCIATII

Notificarea creditorului conform Legii dării în plată

Pentru a putea beneficia de prevederile Legii dării în plată, consumatorul aflat în raporturi juridice cu instituții de credit (bănci), instituții financiar nebancare (IFN-uri) sau cu cesionarii creanțelor deținute asupra consumatorilor (de regulă, societăți de colectare debite, însă legea nu prevede expres, motiv pentru care apreciem că poate fi vorba despre orice persoană juridică sau fizică), trebuie să transmită creditorului o notificare scrisă prin care îl informează că a decis să îi transmită acestuia dreptul de proprietate asupra unui imobil cu destinație de locuință, în vederea stingerii datoriei izvorând din contractul de credit.

Notificarea trebuie transmisă prin intermediul unui avocat, executor judecătoresc sau al unui notar public.

Deși legea nu prevede faptul că notificarea trebuie să fie și redactată de profesioniștii enumerați, recomandăm ca în prealabil comunicării, debitorul să ia legătura cu un profesionist în științe juridice pentru a fi ajutat să redacteze această notificare.

Din moment ce această etapă presupune implicit și o etapă de consultanță juridică cu privire la îndeplinirea condițiilor de admisibilitate a procedurii dării în plată, astfel cum sunt prevăzute în cuprinsul dispozițiilor art. 4 alin. (1) din Lege, opinăm că doar un avocat ar avea această calitate conform legii, căci executorul judecătoresc nu poate oferi consultanță și nici nu poate redacta acte juridice, iar notarul public, deși  poate să redacteze acte juridice la cererea părții, nu poate oferi consultanță juridică.

De asemenea, consilierul juridic nu are dreptul să reprezinte persoane fizice.

Ajutorul specializat este necesar, deoarece, ulterior notificării, creditorul va avea posibilitatea contestării îndeplinirii condițiilor de admisibilitate a procedurii dării în plată, printr-o cerere adresată instanțelor de judecată, mai exact judecătoriei în circumscripţia căreia domiciliază consumatorul.

Astfel, Notificarea va trebui, în mod obligatoriu, să conțină detalierea condițiilor de admisibilitate a cererii, așa cum sunt acestea prevăzute de Legea dării în plată.

Mai exact, debitorul va trebui să indice îndeplinirea, în mod cumulativ, a următoarelor condiții:

1. Debitorul trebuie să arate că părțile contractului de credit se încadrează în cerințele legii dării în plată atât acesta, ca și consumator, cât și creditorul acestuia, ca instituție de credit, instituție financiar-nebancară sau cesionar al creanței.

2. Trebuie să indice, în concret, valoarea sumei împrumutate, care, la momentul contractării, trebuie să nu fi depășit echivalentul în lei al sumei de 250.000 EURO. Această sumă va fi calculată la cursul de schimb publicat de către Banca Națională a României în ziua încheierii contractului de credit.

3. Scopul contractării creditului de către consumator să fi fost de a achiziționa, construi, extinde, moderniza, amenaja, reabilita un imobil cu destinația de locuință sau, chiar dacă a avut un alt scop, creditul să fi fost garantat cu cel puțin un imobil având destinația de locuință.

4. Debitorul trebuie, de asemenea, să declare că nu a fost condamnat, printr-o hotărâre definitivă pentru infracțiuni în legătură cu creditul pentru care se solicită aplicarea legii dării în plată. Bineînțeles că, această declarație, este producătoare de efecte juridice și, în mod evident, declararea necorespunzătoare realității va atrage răspunderea penală.

Foarte important! Opinăm că, deși legea nu prevede expres, Notificarea trebuie semnată în mod personal de către debitor și doar TRANSMITEREA notificării TREBUIE să fie făcută prin intermediul avocatului, executorului judecătoresc sau notarului public.

5. Stabilirea unui interval orar, în două zile diferite*, în care reprezentantul creditorului să se prezinte la un notar public, propus de debitor, în vederea încheierii actului translativ de proprietate.

*Prima zi stabilită pentru prezentarea la notarul public nu poate fi stabilită la un termen mai scurt de 30 de zile libere, perioadă în care se suspendă orice plată către creditor, precum şi orice procedură de mediere, judecată sau executare silită demarată de bancă, IFN sau de societățile de colectare de creanțe, îndreptată împotriva consumatorului sau a bunurilor acestuia.

Considerații de ordin practic referitoare la procedura dării în plată

În final, credem că transmiterea notificării prin intermediul unui avocat, executor judecătoresc sau notar public – înseamnă ca Notificarea, semnată de debitor, să fie anexă la o scrisoare de înaintare redactată, semnată și transmisă de un birou de avocatură, notariat public sau de executor judecătoresc.

Creditorul ar trebui, la modul ideal, deși legea nu prevede, ca în cazul în care hotărăște să conteste îndeplinirea condițiilor de admisibilitate a procedurii reglementate de lege, să informeze, în cel mai scurt timp, intenția de introducere a contestației sau măcar faptul introducerii contestației.

Spre exemplu, s-ar putea adopta modelul procedurii instituite prin dispozițiile art. 271 din O.U.G. nr. 34/2006 privind atribuirea contractelor de achiziţie publică, a contractelor de concesiune de lucrări publice şi a contractelor de concesiune de servicii, aplicabilă contestațiilor depuse la Consiliul Național de Soluționare a Contestațiilor (CNSC), unde contestatorul este obligat să înainteze contestația, în termenul prevăzut de lege, atât către Consiliu, cât și către Autoritatea contractantă, procedură de informare ce trebuie îndeplinită sub sancțiunea respingerii cererii ca tardivă.

Mai concret, credem că legea ar trebui să conțină prevederea:

Sub sancţiunea respingerii contestaţiei ca tardivă, aceasta se înaintează atât instanței competente, cât şi debitorului petent, nu mai târziu de expirarea termenului de prevăzut de art. 7 alin. (1).

Scopul acestei informări ar trebui să fie evitarea irosirii timpului notarului, dar și al debitorului care, în lipsa informării, se va pregăti, în mod inutil, pentru o întâlnire care nu va avea loc.

Amintim că, potrivit Uniunii Naționale a Notarilor Publici din România, pentru orice transmitere de proprietate asupra unui imobil, așa cum este și darea în plată, trebuie pregătită o documentație prealabilă, din care extrasul de carte funciara și certificatul de atestare fiscală sunt valabile un termen limitat.

Pentru aceste rațiuni, considerăm că, stabilirea termenului de prezentare în fața notarului public ar trebui să se efectueze abia după trecerea termenului de 10 zile prevăzut de art. 7 alin. (1) din legea dării în plată, și nu în momentul trimiterii notificării, așa cum prevede legea în forma actuală.

Este Legea Dării în Plată constituțională?

În cuprinsul art. 15 alin. (2) din Constituție se statuează faptul că legea dispune numai pentru viitor, astfel este consacrat principiul neretroactivităţii legilor, cu excepţia legii penale sau contravenţionale mai favorabile.

Potrivit acestui principiu, o lege devine obligatorie numai după promulgare şi după aducerea ei la cunoştinţă, prin publicare în Monitorul Oficial al României, ea rămânând în vigoare până când intervine o altă lege care o abrogă pe cea anterioară, în mod explicit sau implicit.

Urmarea practică a acestui principiu este faptul că, atunci când o lege nouă modifică starea legală anterioară cu privire la anumite raporturi juridice, toate efectele susceptibile a se produce din raportul anterior, dacă s-au realizat înainte de intrarea în vigoare a legii celei noi, nu mai pot fi modificate ca urmare a adoptării noii legi, care trebuie să respecte suveranitatea legii anterioare.

Existența unor semnale concrete în privința intenției reprezentanților instituțiilor de credit de a ataca constituționalitatea dispozițiilor din Legea Dării în Plată, prin sesizarea Curții Constituționale cu o cerere privind  soluţionarea excepţiei de neconstituţionalitate, ne obligă să vă îndemnăm la precauție în alegerea acestei proceduri ca o modalitate de stingere a obligațiilor izvorâte din contractul de credit.

Ținând cont de scenariul, mai mult decât posibil, al invocării, posibil și al constatării, neconstituționalității legii Dării in Plată, sfătuim potențialii justițiabili care ar dori să beneficieze de dispozițiile Legii Dării în Plată, să se informeze corespunzător cu privire la aplicarea acesteia, înaintea efectuării oricăror cheltuieli notariale sau de altă natură, de exemplu în vederea întocmirii documentației necesare înstrăinării bunurilor imobile.

Propuneri de lege ferenda

Debitorul ar trebui să notifice creditorul cu privire la intenția de a încheia actul de dare în plată. În fapt, manifestarea debitorului în acest sens este esențială și va trebui să fie momentul de început al aplicării procedurii legii dării în plată.

Însă, considerăm că detalierea condițiilor de admisibilitate efectuată de debitor, în cuprinsul notificării, conform prevederilor legii în forma actuală, nu este necesară și ea va da posibilitatea băncii să conteste și chestiuni de formă pe lângă cele de conținut.

Ca răspuns la manifestarea de voință a debitorului, creditorul ar trebui să fie obligat să formuleze un răspuns la notificare, într-un termen de 30 de zile (și nu doar de 10 zile), prin care să achieseze la cererea debitorului sau să indice motivele pentru care consideră că debitorul sau raportul juridic dintre părți nu întrunește condițiile de admisibilitate prevăzute pentru aplicarea legii dării în plată.

Dacă respectivul creditor înțelege să achieseze la procedura dării în plată, ar trebui să se treacă la stabilirea întâlnirii la notar pentru efectuarea dării în plată, iar dacă înțelege să nu se supună acestei proceduri, în mod motivat, sau dacă, deși creditorul a achiesat la procedură, dar nu s-a prezentat la întâlnirea de la notar, să se dea posibilitatea debitorului să se adreseze direct instanței de judecată.

În procedura actuală, creditorul poate face contestație care va parcurge două cicluri procesuale prima instanță și apel, și în ipoteza în care i s-ar respinge cererea și nu se va prezenta la notar pentru încheierea actului de dare în plată în termenul de 10 zile de la data respingerii definitive a contestatiei, potrivit art. 7 alin. (6), debitorul va fi obligat oricum să ceară instanței pronunțarea unei hotărâri prin care să se constate stingerea obligațiilor născute din contractul de credit ipotecar și să se transmită dreptul de proprietate către creditor.

În concluzie, în reglementarea actuală ar fi nevoie de două dosare de instanță care să parcurgă două cicluri procesuale. Acest lucru s-ar traduce în aglomerarea instanțelor și într-un termen mai îndelungat pentru debitor de a ajunge la rezultatul dorit. E adevărat că în tot acest timp obligația de plată a debitorului va fi suspendată și creditorul va trebui să cântărească bine dacă este oportun să se opună. Dar creditorul este cel care are timpul și banii de partea sa. De ce să nu se opună în speranța că vor veni vremuri mai bune cu legislație mai prietenoasă?

În consecință, de ce nu s-ar putea ca verificarea condițiilor de admisibilitate să se facă de către instanță direct la cererea debitorului, promovată ca urmare a tăcerii sau refuzului creditorului de a răspunde notificării debitorului sau a nerespectării, din partea acestuia din urmă, a prevederilor legii?

În realitate, în această situație credem că s-ar putea comprima cele două cereri într-un singur dosar pornit de debitor, unde creditorul care, în prealabil, a declarat că se opune cererii debitorului sau aplicării legii, ar trebui să fie obligat să conteste îndeplinirea condițiilor de admisibilitate, iar în caz contrar, instanța să pronunțe o hotărâre favorabilă debitorului.

Cheltuielile de transfer al proprietății

În ipoteza cererii debitorului la care creditorul a achiesat, suntem de acord că debitorul trebuie să plătească toate cheltuielile.

În toate celelalte ipoteze, considerăm că doar creditorul trebuie să suporte toate costurile generate atât de judecată, cât și de transferul proprietății, ca sancțiune pentru opunerea nejustificată la cererea debitorului de aplicare a legii dării în plată.

Alte considerații

Legea dării în plată nu prevede procedura de urmat, de către instanță, în soluționarea cererii introdusă de către creditor, prin care se contestă îndeplinirea condițiilor de admisibilitate a procedurii dării în plată.

Reglementarea sumară și, pe alocuri, lacunară a procedurii soluționării contestației formulate de către creditor, naște un număr însemnat de întrebăr de ordin practic.

Cererea de contestației va fi supusă regularizării? Întâmpinarea debitorului va fi obligatorie?

Și cel mai important, cererea de contestație (care se formulează numai de către creditorul bancă, IFN sau cesionar de creanță) este supusă taxei de timbru judiciar? Dacă da, temeiul în baza căruia se va calcula aceasta, va fi acela prevăzut pentru timbrarea acțiunilor și cererilor evaluabile în bani?

Probabil că aceste lucruri vor fi clarificate în viitorul apropiat, însă, forma actuală a legii dării în plată va da multă bătaie de cap justițiabililor, în primul rând, dar și practicienilor din domeniu.

Considerațiile de mai sus au în vedere legea dării în plată, așa cum a fost publicată în Monitorul Oficial, Partea I, nr. 330, din data de 28.04.2016.

Autor Radu Sora, Andrei Bodescu

Notificarea creditorului conform Legii dării în plată

You May Also Like