Litigii cu dezvoltatori (partea a II a)

1.Ce cai legale pot urma pagubitii pentru a-si recupera banii? Ce costuri ar putea implica asemenea proceduri, tinand cont ca au achitat avansuri care trebuie recuperate?

In functie de natura cauzei se pot inainta plageri penale pentru inselaciune sau actiuni de solicitare a rezilierii contractului sau de constatare a rezolutiunii contractului plus solicitarea de despagubiri.

Plangerile pentru inselaciune trebuie promovate in cazul asa zisilor dezvoltatori care au vandut apartamente in stadiu de proiect, iar ulterior nu au depus nici un efort ca sa le construiasca, disparand pur si simplu cu banii. Plangerile penale trebuie depuse chiar daca pagubitul considera ca nu va mai avea sanse de recuperare deoarece daca nu intreprinde nimic nu va avea sansa sa recupereze nimic, iar escrocul va putea scapa nepedepsit.

Actiunile de reziliere sau de constatare a rezilierii promovate impreuna cu cererea de repunere in situatia anterioara plus plata de penalitati sau dobanda legala trebuie promovate in cazul in care dezvoltatorul nu isi respecta obligatiile din contract. Cea mai frecventa incalcare a contractului de catre dezvoltatori este nerespectarea termenului de predare al bunului imobil. Trebuie amintit ca fiecare actiune de acest tip trebuie precedata de faza concilierii directe care este obligatorie in procesele comerciale evaluabile in bani.

Dupa obtinerea unei hotarari in prima instanta in materie comerciala trebuie stiut ca aceasta poate fi pusa in executare chiar daca este promovat apel sau recurs, nefiind necesara nici macar investirea cu formula executorie. Aceasta este o interpretare data articolului 720 indice 8 din Codul de Procedura Civila de catre Inalta Curte de Casatie si Justitie in cadrul solutionarii Recursului in interesul legii prin decizia 38 din 7 mai 2007 – publicata in Monitorul Oficial nr. 764 din 12 noiembrie 2007.

2.In conditiile in care s-a declarat falimentul dezvoltatorului, ce sanse mai au pagubitii de a-si recupera pierderile?

Acestea difera de la societate la societate. Din pacate, practica a aratat ca in cazul falimentului se reduc sansele de a recupera sumele inaintate dezvoltatorului. Pe de alta parte, dosarele mari de faliment sunt abia la inceput asa ca timpul va hotara care este procentul din punct de vedere statistic al recuperarii sumelor.

3.In actualul context economic, considerati ca prevederile din legea falimentului creeaza premisele pentru ca dezvoltatorii sa dea tepe?

Aici trebuie sa vorbim putin de tipul situatiei de insolventa, daca ea are un izvor obiectiv sau subiectiv. Din punctul meu de vedere falimentul este obiectiv cand este provocat de conditiile pietei, de faptul ca nu se mai primesc bani de la furnizori, si asta in conditiile in care administratorii firmei afectate depun toate diligentele pentru salvarea acesteia. Pe de alta parte, falimentul este subiectiv si nu este in mod real un faliment ci o inselatorie sau o delapidare, atunci cand desi se cunoaste faptul ca firma are datorii nu se incearca salvarea ei, ba din contra se duce o politica de « dezbracare » a firmei de active sau de banii din conturi, totul culminand cu vanzarea firmei unei persoane insolvabile care de fapt nu are nici o intentie sa continue activitatea fiind doar un partas la inselatoria sau delapidarea in cauza.

Ca si o concluzie, noi consideram ca legea insolventei este bine sa existe, insa modul de aplicare coroborat cu lipsa de reactie a organelor de cercetare penala, in special cei de la serviciul fraude sau chiar DNA, si cu timpul de solutionare mult prea mare in ceea ce priveste cauzele de insolventa sau infractiunile economice, face ca per total sa se creeze premisele unor adevarate « tunuri » si asta nu doar in domeniul imobiliar.

4.In ce conditii poate un dezvoltator sa isi declare falimentul?

Atunci cand vor putea dovedi unei instante ca sunt in stare de incetare de plati, in termen de doar cinci zile de la introducerea cererii instanta va accepta deschiderea procedurii de insolventa.

Pe de alta parte, daca un creditor doreste sa ceara deschiderea procedurii instantele dau niste termene aberante de 2 pana la 5 luni.

5.Cum se pot feri alti clienti ai dezvoltatorilor imobiliari din Romania astfel incat sa nu ajunga in aceeasi situatie cu pagubitii din acest domeniu?

Din pacate, solutii magice nu exista dar masuri se pot lua. In primul rand nu trebuie sa se mai cumpere bunuri imobiliare doar in baza unui proiect. Trebuie obligatoriu sa se faca transferul proprietatii si predarea efectiva a bunului in ziua platii care coincide cu data semnarii contractului de vanzare cumparare la notar.

Dar, in primul rand, Guvernul sau Parlamentul ar trebui sa restrictioneze construirea de locuinte de catre orice persoana cu sau fara calificare in domeniu fara ca aceasta sa prezinte garantii ca poate dezdauna cumparatorii in cazul unei nedorite stari de insolventa.

You May Also Like